Toen Creative Real Estate Financiering werd Verontrustend ook Creative

Dit artikel is met betrekking tot vastgoedfinanciering opties waarvoor financiering beschikbaar gesteld aan kopers van een woning voor het betere deel van de zeven decennia en hoewel ze een aantal veranderingen in de loop der jaren hebben ondergaan, de FHA en conventionele vastgoedfinanciering programma's blijven de overweldigende keuze voor huizenkopers ondanks een aantal van de economische teruggang in die periode.

De FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) en PMI (Private Mortgage Insurance) op voorwaarde dat de hypotheek die nodig zijn om hypotheekverstrekkers te beschermen tegen hypotheekverhindering verzekeringen - VA voorzien van een hypotheek garantie. - op grond waarvan kredietverstrekkers moesten leningen die de VA goedgekeurd verwerken

Deze programma's gecombineerd tot een te creëren robuuste vastgoedfinanciering industrie, die hebben geleid tot investeringen in vastgoed en home-eigendom als een van de meest winstgevende en veiligste manieren om het eigen vermogen te creëren. Creatieve vastgoedfinanciering betekende het verstrekken van hypothecaire financiering alternatieven voor huizenkopers die niet voldoen aan alle uiteengezet door de conventionele bank eisen.

Die financiering alternatieven kwam in de vorm van FHA en PMI hypotheken, of VA als het huis koper was een veteraan. Creatieve vastgoedfinanciering werd te riskant wanneer hypotheekverzekering ofwel werd genegeerd of gecompromitteerd en dus geschapen risico voor alle betrokken partijen om dat type van hypothecaire financiering onveilig voor iedereen.

Hoe en wanneer creatieve Werd Destructive

Is conventionele vastgoedfinanciering beschouwd creatief? Een conventionele hypothecaire lening wordt beschouwd als het traditionele type van hypothecaire lening en het is de meest eenvoudige vorm van woninghypotheken beschikbaar; Het is de hypotheek waartegen de meeste andere hypotheken worden gemeten, wat betekent dat de conventionele hypotheek richtlijnen worden nageleefd door een meerderheid van de bankinstelling en gelicentieerd kredietverstrekkers die leningen voor vastgoedfinanciering op grond van Fannie Mae en Freddie Mac richtlijnen goed te keuren.

Deze richtlijnen vereist dat een lener die goedkeuring voor een conventionele hypothecaire lening de mogelijkheid om een ​​20% aanbetaling (20% van de aankoopprijs of de getaxeerde waarde, indien dit minder is) te beheren moet documenteren; Genoeg maandelijks inkomen, moet 28% van de betalingen van de Principal & ondersteunen; Rente plus belastingen & Verzekeringen (PITI) en 36% moet een totale maandelijkse betaling wanneer alle andere draaiende & ondersteunen; afbetalingen schulden worden toegevoegd aan PITI (bijvoorbeeld creditcards, student & autoleningen, enz.) - met uitzondering van nutsbedrijven - en Kredietwaardigheid (aangetoond door een minimum credit score van 720). Je zou kunnen zeggen dat de hypothecaire leningen met andere dan de conventionele richtlijnen (Fannie Mae & Freddie Mac). Standaard creatief vastgoedfinanciering programma's, maar de conventionele financiering niet zou worden gezien als creatieve

Nog voor de modernisering dag conventionele lening bestaat in zijn huidige vorm, stappen die potentiële huiseigenaren die vastgoedfinanciering te voltooien hun aankopen waren lang en hard. Het proces was beladen met opoffering en vele would-be huiseigenaren aanhoudend groot verlies te wijten aan het gebrek aan redelijke hypotheek financieringsvoorwaarden.

Op basis van de informatie die op de History News Network (HNN), Fannie Mae was opgericht in 1938 als onderdeel van Franklin Delano Roosevelt's New Deal. De ineenstorting van de nationale woningmarkt in de nasleep van de Grote Depressie ontmoedigd particuliere kredietverstrekkers te investeren in woningkredieten. Fannie Mae werd opgericht om de lokale banken te voorzien van federaal geld naar huis hypotheken te financieren in een poging om het niveau van het eigenwoningbezit en de beschikbaarheid van betaalbare woningen te verhogen.

Pre-Fannie Mae hypotheek termen opgeroepen een lener om een ​​aanbetaling gelijk aan 50% van het huis van de aankoopprijs te maken in aanmerking te komen voor een periode van vijf jaar "Aflossingsvrije Balloon" hypothecaire lening. Deze voorwaarden zijn beschikbaar gesteld via particuliere kredietverstrekkers, van wie velen beëindigde leningen als gevolg van de ineenstorting van de nationale huizenmarkt.

Fannie Mae, de enige GSE (Government Sponsored Enterprises) bestaan ​​op het moment, dat eigendom is van conventionele hypotheken tot de creatie van Freddie Mac in 1970, waarna de twee agentschappen "... beheerst ongeveer 90% van de natie de secundaire hypotheekmarkt ..." en zijn de belangrijkste kopers van conventionele hypotheek papier ondanks het feit dat onder de controle van zijn geplaatst de federale overheid via een curatele procedure in september 2007.

Anders dan conventionele vastgoedfinanciering programma's, was er een andere populaire lening programma dat hypothecaire leningen had verzekerd sinds wordt gecreëerd door het Congres in 1934. Dit programma is bekend zoals de FHA (Federal Housing Administration), die een totaal andere set van richtlijnen hypothecaire leningen ingesteld. Waar conventionele banken verplicht 25% aanbetaling (momenteel 20%), FHA vereist 2,25% (momenteel 3,5%); Genoeg maandelijks inkomen (31% nodig is om PITI betalingen & ondersteunen; 41% ter ondersteuning PITI + R & I schulden betalingen), activa (aanbetaling + afsluiting van de kosten) als de kredietwaardigheid (redelijk underwriting voorafgaand aan credit scores, maar momenteel 640 per het acceptatiebeleid veel kredietverstrekkers houden aan) moet ook worden vastgelegd in een soortgelijke manier om de soort van documentatie onder conventionele richtlijnen vereist; En omdat dit verschil in inkomen & activa en het soort krediet achtergrond die nodig is, kan worden gezegd dat de FHA-verzekerde hypothecaire lening programma passen bij de beschrijving van creatieve vastgoedfinanciering, behalve dat volledige documentatie en de verificatie van de kwalificaties van een kredietnemer voor dit type van hypothecaire lening waren allemaal vereist.

Na de vaststelling van de FHA en Fannie Mae, de hypothecaire kredietverlening was de stijging begonnen, maar, zoals gezegd, veel mensen die wilden een huis kon nauwelijks veroorloven, totdat deze twee bureaus kopen werden gemaakt en later de VA Loan Guarantee-programma (Administratie Veteran's), specifiek bedoeld voor militaire veteranen en hun echtgenotes.

Er was meer concurrentie in de vastgoedfinanciering markt woningkredieten waren nu in termen van de aard van de hypotheek een huis bedoeld koper gekwalificeerd voor in plaats van de aard van de kredietnemer hypotheekbanken waren bereid om te lenen aan (toen veel leners niet hypothecaire lening goedkeuringen kreeg ondanks hun kwalificaties) uitsluitend gebaseerd op de bank discretie en /of vooroordelen.

Met meer concurrentie in de hypotheek-industrie kwam meer risico's te nemen, niet roekeloosheid in de vroege dagen, maar het nemen van risico, wat betekende dat de enorme toename van hypotheekaanvragen genomen door kredietverstrekkers goedgekeurd te lenen FHA-verzekerd en VA gegarandeerde hypothecaire leningen (VA leningen moest worden goedgekeurd en afgestempeld door de Veterans Administration) werd hypotheekbedrijf dat misschien ook een aantal toepassingen die anders kunnen zijn gegaan naar de besparingen & leningen waren het niet voor het restrictieve beleid en de richtlijnen van de kredietverlening ze aangehouden op het moment.

Ondanks deze opmerkelijke piek in hypotheekbedrijf wordt rondom hem gebeurt, de conventionele (traditionele) hypotheekverstrekker had geen haast om te veranderen zijn leningen beleid en richtlijnen, zodat wijzigingen in de conventionele hypothecaire lening kwam niet zo snel als velen in de vastgoedsector had verwacht, maar bleef de kredietverlening standaard.

FHA, VA, en PMI (Private Mortgage Insurance ) waren de andere alom erkend hypothecaire lening programma's op de markt, waar de conventionele hypotheeklening werd opgericht als het traditionele type hypotheek; De hypotheek prototype, als je wil. Elk van deze programma's afgeweken van de kwalificatie-eisen en richtlijnen uiteengezet door de conventionele hypotheekverstrekker, behalve dat PMI was bijna volledig gebaseerd op de conventionele hypothecaire lening richtlijnen, maar verschilden in de LTV (Loan-to-Value) verhouding, die conventionele verhouding eisen overschreden tot 15%, waardoor die een huis koper om een ​​aanbetaling zo laag als 5% van de aankoopprijs te maken of beoordelen waarde (afhankelijk van wat minder) van het huis hij /zij zou kopen.

Hoewel FHA is een creatieve hypotheek programma, ontworpen door de federale overheid om het eigenwoningbezit te verhogen bij lage tot matige inkomen werkende mensen verlangend van het eigenwoningbezit, het programma werkte goed, want het was, en is nog steeds een federaal verzekerde lening en als zodanig beschermd hypotheek lening kredietverstrekkers van verlies als gevolg van delinquentie en de daaropvolgende hypotheekverhindering.

De VA hypothecaire lening werkte omdat de Veteran's Administration (een andere tak van de federale overheid) gegarandeerde hypothecaire lening kredietverstrekkers tegen verlies als gevolg van hypotheek afscherming, dus dit soort van de hypotheek te bieden en nog sterker beschermende deken voor de kredietgever, omdat de federale overheid, door de Administratie, gegarandeerde terugbetaling van de Veteran's!

De enige hypotheek type dat afwijkt van conventionele hypotheeklening richtlijnen en was niet verzekerd of gegarandeerd door de federale de overheid was de PMI-hypotheek-programma, en hoewel PMI hypotheken met een behoefte in de hypothecaire financiering markt, waren er mensen die dit soort hypotheek gezien als een model van nog meer creativiteit in de vastgoedfinanciering.

Al snel waren er hypotheek programma's geïntroduceerd die 5% naar beneden, maar slechts 3% van de koper eigen geld; 10% naar beneden, maar geen PMI; 5% naar beneden, maar geen PMI zo lang als de afnemer /kredietnemer ingestemd met een kleine tweede hypotheek (piggy-back seconde); En een aantal verschillende variaties en creatieve versies zonder de voorziening voor hypotheekverzekering.

Dan was er een nieuwe term geïntroduceerd om deze nieuw opgerichte niet-conventionele, niet-FHA, non-VA, niet-PMI ty beschrijven hypotheken types. De term was sub-prime hypotheken of sub-prime hypotheek! Zoals later bleek de sub-prime hypothecaire lening was de meest roekeloze soort creatieve hypothecaire financiering programma zijn ingevoerd om de moderne hypotheekmarkt, en - we nu weten - was verantwoordelijk voor bijna een ineenstorting van ons financiële systeem (een recessie blijvend van eind 2007 tot eind 2010 resulteerde) en in de buurt van een depressie.

Creative hypothecaire financiering niet de oorzaak van de hypotheek crisis en, in tegenstelling tot verschillende rapporten tijdens de sub-prime smelten, de FHA-verzekerde hypothecaire lening programma niet was die verantwoordelijk is voor de 2008 hypotheek crises en op de markt smelten; Noch was de VA-gegarandeerde lening programma de boosdoener. PMI verstrekt verzekering conventionele hypotheekverstrekkers voor lening bedraagt ​​beschermen meer dan 80% en maximaal 95% van het laagste van een huis van de aankoopprijs of de getaxeerde waarde, een duidelijke aanwijzing dat wanneer de belangen van kredietverstrekkers 'werden beschermd (verzekerde) de blootstelling aan verlies was sterk verminderd.

Als er weinig of geen verzekering, kredietverstrekkers werden geopend om aanzienlijke verliezen, en wanneer deze verliezen zijn ontstaan ​​en verergerd, vele geldschieters zochten hulp van de Amerikaanse regering en ontvangen via de vele $ Miljarden in bail-outs tegen het einde van 2008 en begin 2009.

Dus welk doel had zo'n creatieve vastgoedfinanciering, technisch frauduleuze-inducerende subprime hypotheek-programma's dienen? Wat was het eindspel? De eerlijk antwoord op deze vraag is nog worden bepaald, en kunnen niet voor de komende jaren. Een recent Huffington Post artikel detaillering kwartaalverslag Neil Barofsky om congres biedt extra inzicht dat nuttig zijn bij het bepalen van het "eerlijk" antwoord op deze vraag kan zijn. Mr. Barofsky is speciale inspecteur-generaal voor de moeite asset relief program, of TARP

Werken Geciteerd:.

Alford, Rob. "Wat zijn de oorsprong van Freddie Mac en Fannie Mae ?." HNN - History News Network. George Mason University, 8 december 2003. Web. 13 oktober 2010.

Wagner, Daniel en Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: Government Bailout Verhoogd risico van economische crises". Huffingto Post, 30 januari, 2010. Web. 25 oktober 2010.

Copyright © . 2010, Tony Phillips