Appartement Gebouw Investments & Financiering

Dit is de basis, eenvoudig, ongecompliceerd, gewoon Engels, echte wereld, alles over het krijgen van uw appartementencomplex deals gefinancierd.
Wat je nodig hebt (voordat u het eens over een aankoopprijs en besluiten om een ​​contract te ondertekenen).

1) huur Roll
2) Laatste 2-3 jaar operationeel vastgoedresultaat verklaringen (P & L's)

Krijg deze 2 items voordat je veel tijd te investeren in de deal. Bereken totaal "mogelijk" huur versus feitelijke huur om leegstand te berekenen. . (Typisch 5% -10%)
Neem afschrijvingen en rentelasten van de P & L's en voeg deze bedragen terug in het nettobedrijfsresultaat om de ware cash flow van het pand te krijgen (dit is wat een geldschieter zal doen). Je moet een last factor van ergens tussen de 35% te zien - 55% op de meeste woningen

Als je niet kunt krijgen P &. L's voordat u een contract ondertekenen, maak uw aankoop afhankelijk van het ontvangen van deze items binnen een bepaalde redelijke termijn en dat het contract is afhankelijk van uw herziening van de financials en ze worden beschouwd als "aanvaardbaar" aan u. U bepaalt de definitie van "aanvaardbaar"

Als u denkt aan het maken van een bod op een woning, zonder een feitelijke huurprijs rol of financials -. Zien als je de "gemiddelde" huur kan krijgen per eenheid en het aantal units. Aftrekken 5% voor leegstand en 40% voor de kosten. Baseer je eerste vaststelling van de waarde en de financability het pand op die cijfers. Nog steeds elke actuele aanbod afhankelijk van beoordeling en goedkeuring van de financials en afhankelijk van financiering goedkeuring indien mogelijk.

Market Rent vs. Werkelijke huur

Veel ervaren beheerders en beleggers maken de fout te krijgen te enthousiast over onroerend goed waar de huur is ver onder de markt. De gedachte is - "Als ik dit pand werden beheren, ik weet dat ik kon de feitelijke huurprijs tot marktniveau binnen x hoeveelheid tijd te brengen". Dus baseer je je projecties op markthuur, in plaats van de werkelijke huur. Grote fout!! Allereerst, indien de werkelijke huur is ver onder de markthuur - er is meestal een reden - ook al is het niet duidelijk op het eerste gezicht. Ten tweede, en belangrijker nog, zal NO geldschieter financiering baseren op "de markt" huur als er een record van de "werkelijke" inkomen voor een woning. Aangezien een geldschieter is altijd gaan kijken naar de werkelijke huur in underwriting een potentiële appartementengebouw lening - je kan net zo goed te doen

MAXIMUM financiering op multi-family eigenschappen

Dit zal typisch. 80% loan to value (aankoop of herfinancieren) - uitgaande van kredietnemer (s) hebben een goede kredietwaardigheid (meestal een minimum van 660 credit mid-scores voor 80%) en het pand heeft een schuld dienst coverage ratio niet lager dan 1,15 (inclusief eventuele verkoper gehouden 2). Ongeacht het inkomen, zullen de meeste kredietverstrekkers niet goedkeuren meer dan 90% CLTV (gecombineerd loan to value inclusief nieuwe 1e hypotheek en een mogelijke verkoper gehouden 2). Dus zelfs onder de beste omstandigheden, zonder absoluut de beste van het krediet en de enorme kasreserves en uiterst creatieve financiering - u zult 10% CASH moeten door de meeste appartementsgebouwen kopen + afsluiting van de kosten + algemeen ten minste 6 maanden van de reserves te dekken PITI betalingen. En dit is de veronderstelling dat u een woning met 93% + bezetting en verifieerbare kasstroom in de afgelopen 2-3 jaar. Leegstand (of woningen met een hoge leegstand of onder de markthuur), hotel /motel conversies en nieuwbouw zal vergen doorgaans meer geld up front en grotere reserves, omdat dit soort situaties worden beschouwd hoger risico een geldschieter.

Commerciële financiering komt neer op inkomen. Inkomen van de woning om precies te zijn. Hoe meer controleerbare inkomen is er, en hoe langer de geschiedenis van dat inkomen is, hoe makkelijker het is om te financieren. En hoe groter het percentage van de aankoopprijs of de taxatiewaarde u kunt financieren. Daarom nieuwbouw of "bekeringen" in het algemeen vereisen meer geld van de lener. Omdat ze geen huidige inkomen te controleren. En zelfs de beste en meest ervaren leners zal moeten de inkomsten van een eigendom ver buiten de datum van de bouw voltooid subsidiëren.

Als een lener niet is ervaren in het beheer van onroerend goed, zal hij of zij nodig hebben om van de diensten van beveiligen een ervaren beheer van onroerend goed bedrijf te krijgen goedgekeurd voor een lening. Een 5% management fee wordt typisch toegevoegd in de kosten door underwriting-afdeling een geldschieter om verwachte beheerskosten te berekenen, zelfs als u van plan om de eigendom te beheren ZELF. Dus je kan net zo goed cijfer dat de kosten in ook. Denk niet dat je zult kunnen krijgen van een deal gedaan met pro-forma cashflow projecties die dat niet doen factor in deze kosten.

Enkele andere fundamentele dingen die u nodig heeft langs de manier om een ​​te krijgen " pre-goedkeuring "voor de financiering van ...

• Je nodig hebt om foto's van het onroerend goed. Foto's moeten interieurfoto's van de typische badkamers en keukens, niet alleen de buitenkant van het pand zijn onder
• Persoonlijke Financiële Verklaring voor alle partners in het project
• Verkoopcontract of intentieverklaring
• Bouwplannen en specs (eventuele bouw betrokken is)
• Bouwcontract (indien van toepassing)
• Jaar tot op heden financials op het terrein
• Markthuur analyse
• Kopieën van de werkelijke leasing
• Pro-forma projecties (die rekening houden met uw nieuwe geschatte financiering)

Voor iets anders dan een bestaande appartementencomplex, met een gemiddelde of beter huurprijzen en leegstand, die een verifieerbare 2-3 jaar inkomen record heeft - verwachten financiering te hard. 70% -75% maximum. Dit is de reden waarom de conversie projecten of nieuwbouw zijn moeilijker te financieren. Je zult beter krediet, meer geld, meer ervaring en een beter uit business plan en de lening pakket te krijgen deze deals gedaan hebben.

We hopen dat dit korte overzicht van het appartement en multi-familie financiering is behulpzaam geweest. Ons doel is om u te helpen bepalen voor jezelf, waar mogelijk, als er een deal zinvol, alvorens te investeren te veel van uw tijd in het.
Zoals altijd, we zijn beschikbaar om u te helpen welke manier we kunnen bij de beoordeling van kansen en veiligstellen van financiering op dit gebied. Aarzel niet om contact met Tony op (863) 298-8900 of [email protected] met de gegevens bespreken van mogelijke nieuwe deal
.