Waarom Is Uw Fix en Flip Aanbod Wrong?

In de oude dagen van een paar jaar geleden (glimlach), het berekenen van fix en flip vastgoed aanbod was vrij eenvoudig. Alles wat je moest doen was het bepalen van de na gerepareerd waarde, geef jezelf een foutmarge /winst, af te trekken van de reparaties, en uw aanbod was doorgaans goed om te gaan.

Vandaag is het heel anders. Als je in fix en flip vastgoed, de oude vergelijking lezen dat uw aanbod is ongeveer 70% van de na gerepareerd waarde minus reparaties. Wat deze vergelijking betekent dat ongeveer 15% van de bruto winst zou gaan om te kopen, te verkopen, en houd de kosten, en 15% van de deal zou uw netto winst. Eenvoudig genoeg, toch?

Vandaag de dag als je die vergelijking gebruiken, kon je in voor een echte verrassing. En dat verrassing is dat je waarschijnlijk niet te kopen te veel deals.

En waarom is dat?

Het is omdat de vergelijking houdt geen rekening met de veranderingen in de markt en de veranderingen in de hard geld leningen praktijken. Naast de dalende huizenprijzen, zijn er grote veranderingen in hard-geld leningen praktijken geweest - omdat velen van hen werd verpletterd tijdens de laatste drie of vier jaar van neerwaartse-trending woningmarkt. Zodat de kredietverstrekkers die wel blijven, wijzer, hebben aangescherpt hun criteria, en zijn meestal het opladen meer punten, rente en kosten.

Laten we eens kijken naar een paar voorbeelden om een ​​idee te krijgen wat een aantal hard-geldschieters rekenen vandaag. In mijn omgeving, een typisch hard-geldschieter rekent 15% rente, 4 lening punten, en een $ 695 lening origination vergoeding. Andere geldschieter, uit een ander gebied, citeerde mij (voor een lening van $ 100.000) $ 5.500 in upfront kosten, plus 2 procentpunt per maand, plus een $ 500 lening origination vergoeding. Ook in gedachten houden dat de typische fix en flip deal duurt meestal tijd rond 5 tot 6 maanden vanaf de eerste aankoop tot afkickkliniek en doorverkopen. En we hebben nog steeds om vastgoed commissies te verkopen in de detailhandel toe te voegen

Dus laten we breken de kosten om te zien hoe dicht de schatting 15% is op het kopen, verkopen, en de kosten te houden. We gaan met de eerste geldschieter: We betalen 4 punten van tevoren; we betalen ook 1,25 procentpunt per maand, gedurende zes maanden (plus de 695 $). Daarnaast zullen we ongeveer 6 punten (3% op de lijst en 3% over het kopen) in-agent commissie te betalen wanneer wij verkopen de woning op de MLS.

Daarom is het toevoegen van 4 punten voor de inkoop, plus 7,5 punten voor het ruim, plus 6 punten voor de verkopen, brengt ons op een totaal van ongeveer 17,5 punten. Merk ook op, dat we niet inbegrepen de kosten van de twee sluitingen (één, wanneer we kopen om vast te stellen en de andere als we verkopen) en voeg smorgasbord van incidentele dat de nieuwe koper FHA inspectierapport details. Dit kan gemakkelijk worden nog 2 punten.

Misschien wel een van de meest pijnlijke dingen die we niet onder, is het feit dat de aanbiedingen komen in 2 tot 3 procentpunten lager, de laatste tijd.

Dus de sleutel tot dit alles is om een ​​programma te hebben, waarbij de input variabelen en parameters kunnen worden aangepast dat de aanbiedingen niet gebaseerd op harde set nummers. Na jaren van het doen van deze berekeningen met de hand, hebben mijn partner en ik een online onroerend goed aanbieden van software om ons leven veel gemakkelijker ontwikkeld. We kunnen nu boel aanbiedingen en het bepalen van de exit-strategie in seconden.

De fix en flip-markt is nog steeds winstgevend vandaag de dag, ook al maken we minder geld dan een paar jaar geleden. Het belangrijkste punt is om te begrijpen dat we steeds meer ijverig over het berekenen van het aanbod te zijn. Let op, de formules voor de berekening van het aanbod op de lange termijn te houden vastgoed helemaal niet gerelateerd te lossen en flip formules, en deze deals zijn meestal desastreus voor de nietsvermoedende beleggers.

Om uw succes,

Tom & . Svein