Leasing Retail Space - faillissementen en Lease Annuleringen

In het geval van een Foreclosure

Uitsluiting van een hypotheek dooft doorgaans alle vorderingen aan het pand. Met andere woorden, als je een lease hebt onderhandeld en begon een bedrijf, uw recht om de winkelruimte te gebruiken wordt beëindigd door afscherming, tenzij er een afzonderlijke overeenkomst.
Will Lender annuleren?

In veel gevallen , de geldschieter heeft een bepaalde periode van tijd om huurcontracten af ​​te wijzen of ze worden geacht intact te blijven. Verder geldschieters willen vaak de huurcontracten en de huurders te behouden om de woning beter verkoopbaar te maken. Echter, als de prijs voor een lease is ver onder de markthuur en de huurder is duidelijk succesvol, de geldschieter waarschijnlijk de huurovereenkomst te beëindigen en vereisen de huurder om een ​​nieuwe lease op markthuur te onderhandelen.
Onderhandelen vanuit een positie van Zwakte

De huurders onderhandelingspositie is veel zwakker dan het was toen hij voor het eerst onderhandeld over de huurovereenkomst. De huurder heeft een succesvol bedrijf op deze locatie. Het wijzigen van de locatie van het bedrijf kunnen beschadigen of het bedrijf te vernietigen. Het vermogen van de huurder om huurvoorwaarden onderhandelen en onderhandelen is een zwak.
Nondisturbance Clause

Huurders kunnen dit dilemma te vermijden door het verkrijgen van een akkoord dat de huurovereenkomst niet door afscherming zal worden beëindigd. Dit wordt aangeduid als een nondisturbance clausule. Verhuurders zijn terughoudend om deze concessie te verlenen als gevolg van de beperking wordt opgelegd aan de verhuurder bij het verkrijgen van financiering.
Maintenance Normen

De definitie van het onderhoud normen is vaak vaag. Een typische clausule kan lezen dat "de verhuurder de woning zal handhaven op een wijze die in overeenstemming is met de lokale praktijk en een voorzichtige eigenaar".
Persoonlijke garanties

Verhuurders houden persoonlijke garanties, omdat ze aanzienlijk vermogen van de huurder te verlaten beperken operaties aan de winkelruimte. Persoonlijke zekerheden moeten worden vermeden door de huurder waar mogelijk. Het is redelijk dat de huurder terugbetalen van de nog niet afgeschreven gedeelte van elke huurder verbeteringen en leasing commissies als de lease vroeg wordt beëindigd. Verder is het redelijk voor een huurder om een ​​minimaal niveau van de prestaties op een gebouw gebouwd om de specificaties te garanderen.
Verschillende regels voor Second Generation Space?

Voor de tweede generatie lease ruimte, het is redelijk om te vragen dat de huurder niet persoonlijk of corporately verantwoordelijk dan het betalen van de nog niet afgeschreven gedeelte van de huurder verbeteringen en leasing commissies zijn. Hoewel dit redelijk, kan het niet mogelijk zijn. De kracht van de lokale huurmarkt en de lokale praktijk zal bepalen of verhuurders persoonlijke garanties kunnen halen van huurders. Heb aankoopoptie

Voor enkele huurder retail gebouwen, de huurders willen vaak het recht om het gebouw te kopen tegen een vooraf bepaalde prijs. Verhuurders voorkeur om dit te voorkomen. Een compromis is het verstrekken van de huurder een eerste recht van weigering. Heb onderverhuringen Issues

Verhuurders willen dat de huurder huurbetalingen gedurende de leasetermijn te maken, maar wil niet de huurder om te profiteren van onderhuur de winkelruimte . In sommige gevallen, de huurder heeft het recht om de ruimte onder voorbehoud van goedkeuring van de verhuurder onderverhuren. Er is vaak een clausule dat de goedkeuring van de verhuurder niet op onredelijke gronden zal worden onthouden. Er is ook vaak een clausule beperken van de soorten bedrijven die kunnen onderverhuren van de huurder. Subleasebetalingen dan betalingen op de primaire lease kan een intens onderhandeld punt zijn.
Minimum Openingstijden

Sommige winkelcentra vereisen vaste uren van de operaties voor elke huurder. Het concept is geweldig. Als een klant bezoekt het winkelcentrum, ze weten dat elke winkel is geopend van 09:00 tot 09:00 (of wat de werkuren). Echter, neem aan dat je verwachten dat 90% van uw bedrijf 12:00-05:00 In sommige gevallen krijgen de minimale uren van operaties nonnegotiable. Het kan nodig zijn om de overtollige uur van de activiteiten onderdeel van uw huisvestingskosten te overwegen.
Dedicated parkeergelegenheid

Dedicated parkeren is een andere kwestie waar de belangen bijna altijd uiteen. Huurders houden parkeerplaats gewijd aan hun klanten te hebben en verhuurders een hekel hebben parkeerplaats gewijd aan één winkel. Spits tot voorraad kan in een korte tijd. Echter, de parkeerplaatsen meestal gewijd 24 uur per dag. Een compromis is het recht om draagbare tekens voor parkeerplaatsen enkele uren per dag in overeenstemming met de huurder de piekuren van het bedrijfsleven.
Uitbreidingsmogelijkheden en eerste recht van weigering

Expansion rechten en eerste recht van weigering zetten zijn minder typisch voor de detailhandel dan voor kantoor. Echter, neem aan dat u het openen van een klein restaurant in een zeer leegstaande winkelcentrum. Je bent in eerste instantie neemt 1000 vierkante voet van de ruimte, maar hopen om het restaurant uit te breiden naar vijf of 10.000 vierkante voet van de ruimte. Heeft het recht om extra ruimte te nemen op een vooraf overeengekomen huurprijs en om extra ruimte te claimen door een eerste recht van weigering kan van onschatbare waarde zijn. Zodra het restaurant succesvol is, onderhandelen huurprijzen op een gunstig niveau zal moeilijk zijn.
Voorbeeld

Stel bijvoorbeeld dat uw restaurant is met succes actief voor twee jaar en u verwacht dat het restaurant uit te breiden in de komende 12 maanden. Helaas, je huisbaas vertelt hij gewoon gehuurd de ruimtes aan beide kanten van je. Een eerste recht van weigering om extra ruimte kan toestaan ​​om dit probleem te voorkomen. Overweeg of de huurprijs voor het eerste recht van weigering is het tarief dat door de verhuurder en de nieuwe huurder of een vooraf bepaald tarief afgesproken
De Market Research and Consulting divisie van O &';. Connor & Associates biedt informatie nodig is om beslissing te nemen op commercieel vastgoed professionals. Bezetting en Verhuur van gegevens, eigendom en beheer van informatie worden routinematig verzameld voor vier belangrijke landgebruik – meergezins, kantoren, winkels en industrie. Bezoek Oconnordata voor tijdige informatie over Dallas appartementen, Forth Worth Apartments, Austin appartementen, San Antonio appartementen en Houston Apartments. Deze informatie stelt de beleggers om concurrerend eigenschappen te vergelijken, zakelijke beslissingen en track markt en submarkt prestaties te vergemakkelijken. Naast de gegevens is handig om bijvoorbeeld makelaars die voortdurend toezicht Houston winkelruimte leasing, Houston kantoorruimte leasing, Dallas winkelruimte leasing, Fortworth Commercieel Vastgoed Dallas industriële leasing, Houston industriële ruimte leasing, appartementen Houston, Dallas appartementen, Fort Worth appartementen, fortworth Industrial gegevens Austin appartementen, en San Antonio apartments.

http://www.oconnordata.com/Fort_worth_Commercial_Property.cfm

http://www.oconnordata.com/Fort_worth_Industrial_Data.cfm
.