Hoe te analyseren Real Estate Uitgaven

Als u don &'; t krijgt de kosten gelijk als u het analyseren van een onroerend goed deal, plaats je jezelf omhoog te krijgen in een slechte deal

Er zijn drie delen aan een due diligence voor een onroerend goed. omgaan. De eerste is van financiële aard. Dit is omdat als een deal gaat sterven, 72% van de tijd het gaat om te sterven tijdens de financiële due diligence

Het tweede deel is de fysieke zorgvuldigheid —. Zijn alle onderdelen om het pand te werken goed. En, het derde deel gaat juridische due diligence — is er een duidelijke titel om het pand

Voor nu, laten we &';. S beperken onze focus op financiële due diligence, en meer specifiek de kosten operationele kosten versus Capital kosten

Er zullen twee verschillende soorten expenses-- bedrijfskosten en Capital kosten.

Hoe analyseer je deze kosten zal bepalen of je gaat stellen jezelf voor een makkelijke of moeilijke operatie of en wanneer u over de deal te nemen.

Het type van de kosten zal verhogen of de waarde van een woning te verlagen. By the way, als u overweegt de verkoop van een woning, het begrijpen van het verschil is uiterst belangrijk voor u ook

operationele kosten zijn een “. Boven de lijn &"; kosten. Dit betekent dat als een last is een “ boven de lijn &"; of bedrijfskosten, het is verantwoord voor schuldaflossing (hypotheek)

Inmiddels Capital kosten zijn een “. below the line &"; kosten. Als zodanig, zijn ze goed voor na de schuld dienst wordt opgenomen.

Het berekenen nettobedrijfsresultaat

Dit is een belangrijk onderscheid te onthouden. Wanneer we berekenen Netto operationeel inkomen, gebruiken we de volgende formule:

Salaris Bedrijfsopbrengsten
-Yearly bedrijfskosten (exclusief schuldaflossing)
= Netto operationeel inkomen

Deze formule is belangrijk omdat een van de belangrijkste manieren waarop we bepalen waarde is met behulp van de kapitalisatie tarief. Om de kapitalisatie tarief te bepalen, gebruiken we deze formule:

De netto bedrijfsopbrengsten /hoofdletters Rate = Waarde

Zoals u kunt zien, het netto operationeel inkomen (NOI) is een belangrijk onderdeel van de formule We gebruiken waarde te bepalen. En, een belangrijke component van de NOI formule is de jaarlijkse bedrijfskosten.

Als bedrijfskosten stijgen, NOI afneemt. Dit vermindert de waarde van een woning. Wanneer bedrijfskosten te verlagen, NOI verhoogt. Dit verhoogt de waarde van een woning.

Dus hoe Capital kosten komen in het spel?

Ten eerste, laat me je vertellen het verschil tussen operationele kosten en andere Capital kosten dan waar je goed voor ze .

Bedrijfskosten optreden tijdens de dagelijkse activiteiten van het onroerend goed, vandaar de term “ operationele &"; Dit geldt ook voor kleine reparaties en onderhoud, aannemer diensten, belastingen, verzekeringen, administratieve kosten, beheerskosten en reclame.

Capital kosten zijn vervangingen of verbeteringen aan de woning die zal afschrijven dan zevenentwintig jaar. Dit betekent dat u geen aanspraak kan maken op de rekening aan het einde van het jaar om uw fiscale lasten te verminderen. U moet de kosten af ​​te schrijven of te delen door 27. U mag alleen verwijderen 1/27 vanaf uw belastingdruk.

Capital kosten omvatten nieuwe daken, apparaten, werkbladen, kasten, tapijt, buitenkant schilderen, interieur schilderen , nieuwe bewegwijzering, enz. — elke belangrijke verbetering of vervanging

Veel van deze hoofdstad kosten kunnen in een grijs gebied vallen.. Je zou kunnen een argument te maken voor de behandeling van de kosten van een kapitaalverhoging kosten of een operationele kosten.

Als u wilt dat een Kapitaal Expense /Als u wilt dat een Operating Expense

Als u de exploitatie van het pand en zal het betalen van belastingen op het inkomen van het onroerend goed aan het eind van het jaar, wil je zo veel operationele kosten die je kunt beweren dat het bedrag van uw belastingdruk te verlagen.

Aan de andere kant, als je bent van plan om een ​​eigendom te verkopen, je wilt zo veel kosten onder de lijn in de hoofdstad Expense gebied, omdat deze het bedrag van uw bedrijfskosten zullen verminderen en het verhogen van uw netto bedrijfsresultaat.

Dit zal resulteren in een toename van de waarde voor het pand
.