De Lease Option Real Estate Investing Strategy

De Lease Option is de makkelijkste en eenvoudigste van de aankoop strategieën ik les. Plus, het is waarschijnlijk de laagste risico-manier aan de slag in vastgoed te investeren. Kaal met me als u al de 'basics' achter de lease-optie in een van mijn boeken of cursussen lezen. Dit is essentiële informatie de moeite waard te herhalen om te krijgen u het nemen van maatregelen met deze aankoop strategie nu.

De Lease optie Vereenvoudigde

Heb je ooit een huur-to -eigen winkel? Wist u dat u zou kunnen lopen in die winkel en koop een gloednieuwe groot tv-scherm? Alles wat je hoeft te doen is leuk, makkelijk maandelijkse betalingen en, in een paar jaar, dan kunt u zich dat TV. Natuurlijk, op de lange termijn zul je moeten betalen tussen de twee en drie keer meer voor die tv dan wanneer je contant betaald aan de voorkant.

Een ander goed voorbeeld is een van de opties bij het krijgen van een nieuwe auto verhuur aan eigen. Je maakt gewoon een kleine aanbetaling en vervolgens elke maand maak je een makkelijke lease betaling. Aan het einde van de huurperiode (meestal drie of vijf jaar), heb je de optie om die auto te kopen voor X dollar meer. Of u kunt gewoon met de hand terug de sleutels en gaan zoeken een andere auto, als u kiest. Natuurlijk, als u de auto te kopen op deze lease-to-eigen plannen, zal je uiteindelijk veel meer voor te betalen dan wanneer je het voor alle contante voorin had gekocht.

Waarom doen mensen meer te betalen iets op een huur-to-own basis? Ze betalen een premie voor de gemakkelijke financiering waarmee ze dan in staat om dat item te bezitten. Wat de meeste mensen don &'; t weet is dat je precies hetzelfde kan doen met onroerend goed! Gewoon door het beheersen van een woning en het veranderen van de voorwaarden waarmee je beschikbaar te stellen aan een nieuwe koper te maken, u onmiddellijk verhogen de waarde van die eigenschap.

Met de lease-optie strategie, je gaat worden met behulp van de 'huur -to-eigen 'concept, dat is al vele jaren op een nieuwe manier-met vastgoed. Je gaat naar een matchmaker te zijn, het afstemmen van een gemotiveerde verkoper en een hongerige huurder-koper. En door te helpen deze beide mensen krijgen wat ze willen, je gaat rijkelijk betaald te krijgen voor uw inspanningen.

Vergeet niet dat je gemotiveerde verkoper is iemand die een dwingende reden om zich te ontdoen van zijn of haar huis snel heeft. Uw tenant-koper is iemand die wanhopig wil zijn of haar eigen huis bezitten, maar om een ​​of andere reden kan van &'; t in aanmerking komen om een ​​huis te kopen nu in de traditionele manier. Denk aan de drie dingen die je nodig hebt om een ​​huis traditioneel een groot aanbetaling, goede krediet, en voldoende maandelijks inkomen te kopen. Nou, uw huurder-koper is iemand die ontbreekt in een of meer van deze belangrijke gebieden. Uw tenant-kopers erachter dat terwijl ze ' can &; t nu te kopen, op de weg, nadat ze schoon te maken hun krediet of krijgen een salarisverhoging, zij in staat te komen voor een nieuwe lening en te kopen in de traditionele manier zal zijn <. br>

Let &'; s lopen door een hypothetisch voorbeeld van wat we het over hebben om dingen eenvoudig te begrijpen

Sam De verkoper is een gemotiveerde verkoper.. Hij werd drie maanden geleden overgeplaatst naar een nieuwe stad. De baan is een grote carrière move, met een stijging van de lonen en prestige. Het probleem voor Sam Verkoper is dat hij hasn &'; t in staat om zijn huis nog verkopen geweest. Hij probeerde een lijst met een makelaar gedurende drie maanden, en hij gewoon kon &'; t verkopen. Nu is hij geconfronteerd met bewegende in slechts drie weken.

Zijn opties zijn ofwel om de prijs van de woning slash voor een snelle verkoop, iets wat hij is terughoudend om te doen, of kan hij het te verhuren totdat hij kan vinden een koper. Maar dan zou hij ofwel het beheer van het pand lange afstand
of huren van een property manager medailles en betalen hem of haar aan de woning-meestal 8 procent tot 10 procent van de maandelijkse huur-beheer met geen garantie dat hij won &'; t heeft een vacature voor een aantal weken of maanden op een moment

Dat &';. s waar je vandaan komt in als een creatieve belegger, kunnen helpen bij het oplossen Sam Verkoper &' je bent;. s probleem . Kom je in en ga akkoord met verhuren Sam Verkoper &'; s huis voor zes jaar voor het bedrag van zijn betalingen. Op hetzelfde moment, gaat u ermee akkoord op een prijs die je kunt het huis te kopen op elk gewenst moment je kiest over die periode van zes jaar. Dit heet een “ lease-optie &"; of “ huurkoop &"; en het is de fundamentele strategie van mijn Real Estate Protege Program systeem en de eerste van de zeven vastgoed kopen strategieën die ik leer

Stel dat Sam Verkoper &';. s betalingen op het huis zijn $ 1300 per maand, waaronder principe, rente, onroerend goed belasting, en verzekeringen. U vindt dit bedrag te dekken, zodat Sam verkoper geen kosten verbonden zijn eigendom over de periode waarin u het te controleren voordat je koopt zal hebben. Wat betreft de prijs, om te laten zien hoe je kunt betalen de verkoper top dollar en geld te verdienen voor jezelf nog steeds, heb je ingestemd met de verkoper in de buurt van de volledige marktwaarde van het onroerend goed te betalen. In dit geval, de verkoper was gevraagd $ 190.000, en je onderhandeld over de prijs omlaag naar $ 180.000. Immers, je de verkoper vertellen, hij zal geen onroerend goed commissie te betalen. Met Lease Option investeren, kunt u de verkoper te bieden een gezonde prijs en nog steeds een grote winst voor jezelf. Als die eigenschap waardeert, zal je de toekomst waardering vast te leggen als een deel van uw winst in elke deal. Als je in een gebied met lagere waardering, of zelfs helemaal geen waardering, je gewoon harder te onderhandelen over de prijs.

Wat is er nodig in Upfront geld?

Nou, als je net als de studenten werken we met het hele land, zult u waarschijnlijk in staat zijn op te sluiten de woning zonder dat de verkoper alle upfront geld. Juridische overweging &"; eigenlijk, zult u de verkoper te geven $ 1 upfront als “ om uw overeenkomst bindend

Maar laat en'. we zeggen in onze hypothetische voorbeeld de verkoper won &'; t doen de deal, tenzij hij krijgt op zijn minst $ 2000 vooraf. Wacht eens even, zeg je. U don &'; t heeft $ 2.000! Net hangen er omdat in een moment dat je gaat leren waar je naartoe gaat om dit geld te vinden. En hier &'; s een hint voor u-het won &'; t zijn van uw portemonnee of tas

Let &'; s krijgt duidelijk over wat u precies en Sam Verkoper zijn overeengekomen. Je hebt afgesproken om verhuren het pand voor zes jaar voor het bedrag van de maandelijkse betalingen van $ 1.300. Je hebt het ook eens over een prijs van $ 180.000 waarop u de woning te kopen op elk punt in de komende zes jaar. In wezen heb je een huurovereenkomst met koopoptie onderhandeld.

Als voor het $ 2.000 van upfront geld, je gaat je gemotiveerde verkoper, &ldquo vertellen, Sam verkoper, ik zal u zo spoedig geven het $ 2.000 als ik bezetting van het onroerend goed of iemand vinden om het pand te bezetten . &"; U &'; ll zien in slechts een moment waarom het is van cruciaal belang voor u om dit onderdeel toe te voegen in uw akkoord, omdat het van essentieel belang in uw financiering van deze deal zal

De beste bron van financiering voor uw Niets. -down aanbiedingen

Hier is het geheim aan het doen niets-down deals: Niets beneden betekent niet dat “ niets &"; aan de verkoper. Niets houdt neer geen van uw geld aan de verkoper. Het onderscheid is kritisch. Uw gemotiveerde verkoper kan geld up front-het gewoon won &' krijgen; t zijn je geld! De beste manier om geld je nodig hebt om in de deal te financieren is met behulp van een huurder-koper &'; s geld. In onze volgende hypothetisch voorbeeld, uw huurder-kopers zijn de 'Byers'.

De Byers zijn een jong koppel met twee kinderen. Ze hebben goede krediet; echter, omdat hun huidige inkomen isn &'; t hoog genoeg is, kunnen ze van &'; t nog kwalificeren voor de hypotheek op een huis dit mooie,. De Byers weten dat wanneer mevrouw Byers gaat weer aan het werk (zij verbleef is thuis met de kinderen die beide zal worden in de school full-time soon) hun inkomen zal hoog genoeg om zich te kwalificeren voor een hypotheek om een ​​huis te kopen, zoals deze zijn. Je bent in staat om de Byers te helpen door hen te laten huren om het huis te bezitten. De Byers zal verhuren de woning van u voor twee jaar met een optie tot kopen tegen een prijs die u hebt ingesteld op voorhand.

De huidige markt huur voor een huis als dit in het gebied is $ 1400. Maar deze woning is een huur-to-eigendom. Een huur-to-eigendom commando's meestal een premie ten opzichte van de huidige markthuur vanwege het voordeel van de eenvoudige financiering biedt een toekomstige koper. Dit betekent dat de Byers vrijwillig betaalt u hiervoor markthuur. In dit geval betalen zij u $ 1500 per maand aan huur.

U het ook eens met de Byers op een prijs waartegen zij de woning kan kopen op elk moment in de komende twee jaar. Omdat je wilt dat dit een overwinning voor de Byers te zijn, moet je de prijs te stellen op minder dan het huis waard is in twee jaar zal zijn. Als het huis waardeert op slechts 5 procent per jaar, dan in een jaar zal het de moeite waard $ 199.500 zijn. Na twee jaar, zal het huis waard is $ 209.475 zijn. (We verlaten de money-making effecten van compounding uit de vergelijking met het concept eenvoudig te houden.) Je gaat om te laten de Byers hebben een koopprijs van slechts $ 199.900. Opmerking: Waardering is gemiddeld 6,58% over de laatste 50 jaar. Ups en downs glad uit de tijd.

Door deze waarde geeft u de Byers, zullen ze je betaalt 3 procent tot 5 procent van de waarde van het onroerend goed als een vooruitbetaling (technisch wel een “ optie betaling &";). In dit geval, $ 8.000 van de Byers je verzamelt voren als hun betaling optie op het terrein. Dit geld wordt bijgeschreven in de richting van de koopprijs als ze besluiten om te kopen. Als ze ervoor kiezen niet om het huis te kopen, het is aan jou om te waardoor ze te vergrendelen in hun koopoptie en bind het pand voor twee jaar te houden. Het is nonrefundable.

Na een jaar of twee zal de Byers in staat om een ​​nieuwe lening te krijgen van hun hypotheekverstrekker en uitbetalen zowel u als de gemotiveerde verkoper, Sam verkoper. In wezen dat &'; s hoe het systeem werkt

Vergeet het $ 2.000 u verschuldigd bent Sam verkoper, de gemotiveerde verkoper.? Waar denk je dat je gaat om het te krijgen? Dat &'; s precies goed! Je gaat naar de $ 8000 kassier &' te nemen; s kijk je verzamelt uit de Byers, deponeren, en geeft $ 2000 van het aan Sam verkoper. Wat gebeurt er met de resterende $ 6000? Je krijgt om het te houden. By the way, als een optie betalen dit geld is zonder BTW tot het jaar waarin uw huurder-kopers ofwel de uitoefening of stoppen met hun koopoptie

Je zou kunnen denken dat dit een niks-down deal, maar het &'; s niet. It &'; s beter dan dat. Dit is een niets-down deal met een extra $ 6000 dat gaat in je zak. Let &'; s optellen van uw winst. Elke maand kunt verdienen $ 200 in cash flow. Meer dan 24 maanden, dat komt neer op $ 4,800. U koopt het huis voor $ 180.000, en het Byers betaalt u $ 199.900 voor. Dus maak je een extra $ 19.900 van de spreiding in de verkoopprijzen. Alle in totaal, verdien je $ 24.700 van deze lease-optie deal.

Het grootste verschil tussen Lease Option Investeren en Traditioneel Investeren

Stel dat je het kopen van een vastgoedbelegging de traditionele manier. Je zou een prijs onderhandelen met een verkoper, zet een groot deel van uw geld naar beneden, en te ondertekenen persoonlijk op een lening van de bank voor het saldo. Als je eenmaal gesloten op dit huis, zou je begint te hopen. U &'; D hoop dat je in staat om een ​​huurder te vinden zou zijn. U &'; D hoop dat je in staat bent om het te huren voor meer dan uw maandelijkse betaling zou zijn. U &'; D hoop dat je niet zou van &'; t heeft geen grote reparaties te verzorgen. U &'; D hopen op een heleboel dingen. En dan zou je wachten en zien hoe je na verloop van tijd zou doen.

Het grootste verschil tussen Lease Option en traditionele vastgoed te investeren is dat je weet wat je gaat doen voordat
u verder te gaan met de deal
Wat we bedoelen is:. Met Lease Option investeert u nooit een definitieve toezegging om een ​​deal te maken met een verkoper, totdat je het huis hebt voorverkocht aan uw huurder-koper. Deze manier u don &'; t zorgen te maken over hoe je gaat om die $ 1300 per maand betalingen aan Sam Verkoper te maken. U weet hoe u &'; hij ll doen omdat je &'; ll al verzameld hebben contant geld in de hand voor de eerste maand en'. S huur van $ 1500 en een optie betaling van $ 8000 van uw huurder-kopers, de Byers

kan Hoe jij doet dit? Onderworpen aan van &"; u een speciale &ldquo te gebruiken; clausule, waarin staat dat uw overeenkomst met de gemotiveerde verkoper is sub en niet, onderworpen aan uw vinden van een gekwalificeerde inwoner om het pand te bezetten. Met andere woorden, uw overeenkomst is onderworpen aan uw het vinden van een gekwalificeerde huurder-koper. Als u don &'; t vinden van uw huurder-koper, dan moet je don &'; t vooruit te gaan met de deal

Wat je bij het opzetten van een lease-optie deal is om beide helften van de transactie voltooid ooit voor je. volledig committeren aan de deal. U vindt uw gemotiveerde verkoper en lock-up van het pand. Dan moet je snel uit te gaan en vind uw huurder-koper. . Dan en alleen dan, heb je volledig inzetten om vooruitgang te boeken met de deal

Here &'; s de exacte formulering van de clausule die we gebruiken in onze huurkoopovereenkomst met verkopers die dit mogelijk maakt. Artikel 9: Gekwalificeerde Resident. Want met een gekwalificeerde inwoner om het pand te bezetten is van het grootste belang voor alle partijen, deze overeenkomst is onderworpen aan de goedkeuring van een gekwalificeerde koper inwoner om het pand te bezetten

Het lijkt voor de hand om op deze manier te investeren, maar de traditionele investeerders don &'; t. Ze doen hun best due diligence en dan hopen. Lease-optie beleggers don &'; t laten het aan het toeval over. Ze weten dat je alleen kunt zeker zijn van een deal als je al een end-koper voor de woning die u contant geld heeft gegeven in de hand om het pand te houden hebben gevonden.

LET OP! Onderhevig aan &"; als je zo'n krachtige &ldquo te gebruiken; clausule, moet je respect voor de verkoper te zijn. Je nodig hebt om hen te laten weten meteen als u met eventuele problemen met het vinden van uw huurder-kopers - binnen twee tot drie weken. Onder geen beding zou je ooit willen binden een verkoper &'; s onroerend goed voor enkele maanden en dan vertel hen dat u uw huurder-koper niet kan vinden. Dat zou zowel oneerlijk en verkeerd zijn.

Hoe de verhuurder Trap

omzeilen Tenzij je een manier om eruit te komen van het gedoe van de dag-tot-dag beheer van een woning, bent u nog steeds gaat lopen in de verhuurder Trap. Hier is hoe je veilig kunt omzeilen de verhuurder Trap en ontsnappen aan de drukte van de huurders en toiletten. Als je praat met de gemotiveerde verkoper, zult u zeggen tegen hem, “ Sam verkoper, om dit een echte win voor u te maken, wil je me om te zorgen voor de dag-tot-dag onderhoud op het terrein? Waarom &'; t Ik zorg voor de eerste $ 200 van onderhoud te nemen in één maand? Dat moet zorgen voor 98 procent van de problemen. Zou dat werk voor u &"?; Natuurlijk zal de verkoper blij zijn dat je over de dag-tot-dag onderhoud op het terrein zal nemen

“. Maar wacht eens even, &"; je zegt, en" hoe komt dat je uit de verhuurder Trap &"?; Vervolgens gaat u aan met uw huurder-koper. Je vertelt je huurder-koper, “ Mr. Koper, you &'; re komen in dit pand alsof je de toekomstige eigenaar. En wij verwachten dat u de plaats zou behandelen alsof u de eigenaar was. Uiteraard betekent dit dat je gaat verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning te zijn. Maar zo dat het &'; s te winnen voor u en zodat u weet dat u won &'; t heeft geen grote reparaties die u verantwoordelijk bent voor, laat &' zijn; s zet een limiet op het. Let &'; s te zien, waarom don &'; t u zorg voor de eerste $ 200 te nemen in één maand en alles boven dat ik &';? Zie ll dat het wordt verzorgd, oke &";

Wanneer een reparatie nodig is en het kost meer dan $ 200, die verantwoordelijk is voor het bedrag meer dan $ 200? Dat &'; s rechts, de verkoper verantwoordelijk is. Wanneer een reparatie nodig is, dat is minder dan $ 200, die verantwoordelijk is voor het? Dat &'; s rechts, uw huurder-koper betaalt voor het. Waar bent u verantwoordelijk voor het over? Nou, misschien moet je een aantal telefoontjes te coördineren, maar uw huurder-koper zal de ene wacht thuis de loodgieter te komen geven ze een bod. Je krijgt om te zitten in het midden, het maken van geld zonder dat 90 procent van het gedoe van de traditionele verhuur onroerend goed.

Natuurlijk heb je andere verantwoordelijkheden. Elke maand moet je verzamelt een cheque, deponeren een cheque, en schrijf een cheque. De schoonheid van het systeem is dat als je eenmaal hebt het opzetten van een woning correct en je een brok van geld in te zamelen aan de voorkant, voor het grootste deel heb je een hands-off reststroom van inkomsten die elke maand stroomt naar jou. . Aan het einde van een periode van tijd, Restaurant   krijg je een grote betaaldag wanneer de huurder-koper krijgt zijn eigen lening op het onroerend goed, verzilveren zowel u als de gemotiveerde verkoper uit van de deal;