Inleiding tot de Real Estate afdeling 1031: De grondbeginselen van de uitgestelde belastingen Exchanges

Section 1031: De grondbeginselen van de uitgestelde belastingen Exchanges

Intro: Wist u dat u kunt gewaardeerd onroerende goederen te ruilen voor een ander stuk van onroerend goed en momenteel geen inkomstenbelasting betalen? Een Sectie 1031 Exchange maakt het mogelijk de gehele verhoogde waarde aan de belasting – uitgesteld.

Verhuurders kunnen vermogenswinstbelasting op het eigen vermogen in hun woning uit te stellen met behulp van de Internal Revenue Code Section 1031. algemeen bekend als een “ 1031 optiebeurs, &"; deze toepassing van de belastingwetgeving is een van de weinige voorzieningen beschikbaar te stellen of potentieel te elimineren belastingen uit de verkoop van de kwalificatie eigenschappen.

Als een eigenaar, kunt u ook een breed scala van de beleggingsdoelstellingen te bereiken door middel van een 1031-uitwisseling. U kunt uw onroerend goed beleggingsportefeuille te diversifiëren, te consolideren uw onroerend goed bezit in een enkele grotere accommodatie, en eventueel verbeteren van uw cash flow van uw beleggingen in onroerend goed.

Wat kwalificeert als een Sectie 1031 Exchange
Sectie 1031 stelt dat er geen winst of verlies worden opgenomen over de uitwisseling van elke onroerend goed bij de eigenaar handelt één of meer eigenschappen voor een vervanging eigenschap of eigenschappen die van de "like-soort &";. Net als natura: een onroerend goed, verbeterd of onverbeterd, dat de eigenaar gebruikt voor de inkomstenbelasting, investeringen, of bedrijf.

Dat betekent dat u een eigenschap ruilen voor twee of meer eigenschappen, of de handel twee of meer eigenschappen voor een vervangende woning. U kunt het land de handel of meerdere eengezinswoningen voor een flatgebouw. Vastgoedbeleggingen kunnen worden ingewisseld voor zakelijke eigendom en vice versa.

Een voorwaarde is dat het pand moet worden uitgewisseld en de like-soort vervangende woning moeten beide zich in de Verenigde Staten. Ook, volgens de regels van IRS Sectie 1031, kunt u uw persoonlijke woning ruilen voor inkomen uit vermogen, en je kunt niet inkomen of vastgoedbeleggingen te ruilen voor een persoonlijke woonplaats.

De regels van uitstel van belasting
In een sectie Exchange 1031, de belasting op het eigen vermogen in het pand — de waarde van het onroerend goed over de oorspronkelijke aankoopprijs — wordt uitgesteld. De woning die u op te geven moet worden ingewisseld voor andere zaken; u kunt van &'; t verkopen de woning voor geld dan gebruiken het geld om vervangende woning te kopen.

In een “ als natura &"; uitwisselen, wordt de uitgestelde belastingen, niet geëlimineerd. Je herinvesteren wat zouden de verkoopopbrengst in een andere woning; Daarom is uw winst isn &'; t gerealiseerd op een manier dat de fondsen genereert om geen belasting te betalen.

De vier basisregels voor een eigenaar in aanmerking te komen voor een uitstel van belasting op de belastbare winsten onder de 1031 regels zijn:

1. Het eigen vermogen in de woning vervanging moet gelijk zijn aan of groter dan het eigen vermogen in de verlaten woning.
2. De waarde van de vervangende woning moet gelijk zijn aan of hoger is dan de waarde van de opgegeven woning.
3. De schuld van de vervangende woning moet gelijk zijn aan of hoger dan de schuld op de opgegeven woning.
4. Alle van de netto-opbrengst van de verkoop van de verlaten woning moet worden gebruikt om de vervangende woning te verwerven.

De 3 types van 1031 Exchanges
De Sectie 1031 Exchange soort hangt grotendeels af van de tijd die gemoeid. Bijvoorbeeld:
1. In een simultaan ruilen, zou u uw afgestaan woning ruilen voor uw vervangende woning op hetzelfde moment, gelijktijdig sluiten van beide transacties.
2. In een verbetering Exchange, is het toegestaan om verbeteringen aan te brengen om een vervangende accommodatie voor de uitwisseling wordt gemaakt. Deze vorm van uitwisseling wordt gefaciliteerd via een derde partij, een zogenaamde Exchange Accommodatie titelverdediger (EAT). De EAT houdt de titel van de nieuwe woning, terwijl de verbeteringen worden afgerond. Zodra je titel te nemen, kun je niet bevatten geld besteed aan eventuele verbeteringen meer als onderdeel van de ruilwaarde.
3. In een vertraagde uitwisseling, is er een tijd tussen de overdracht van de afstand gedaan van eigendom en de overname van de vervangende woning. De IRS heeft zeer strikte termijnen op vertraagde uitwisselingen en je moet voldoen aan de eisen. Deze vorm van uitwisseling wordt vergemakkelijkt door het gebruik van een derde partij, een zogenaamde “ gekwalificeerde tussenpersoon &"; De bemiddelaar heeft de opbrengst van de eerste uitwisseling totdat de vervangende woning, waarin de like-soort specificaties voldoet, wordt geïdentificeerd en gekocht.

Een gekwalificeerde tussenpersoon is een essentieel lid van uw team bij het werken aan een succesvolle beurs. Gediskwalificeerde persoon &"; Een tussenpersoon kan de eigenaar of &ldquo niet; (die wordt gedefinieerd als die mensen die hebben voorgesteld of gediend u in hun professionele capaciteiten binnen de voorgaande twee jaar). Een gediskwalificeerd persoon zou ook uw accountant, advocaat of makelaar.

Onder de IRS-code, zijn er geen formele licentie-eisen voor gekwalificeerde tussenpersonen. Maar zij kan nodig zijn om een vergunning als een escrow bedrijf door de staat waarin ze de praktijk.

De regels voor de uitwisseling
De Internal Revenue Code beschrijft in detail de tijd beperkingen op de voltooiing van een Sectie 1031 Exchange . Je hebt 45 dagen na de datum van de opgegeven woning wordt overgedragen aan potentiële vervanger eigenschappen goed te identificeren. De uitwisseling moet binnen 180 dagen na de overdracht van de opgegeven woning of voor uw federale aangifte vervaldatum voor het jaar waarin u uw afstand gedaan van de overdracht van eigendom, indien dat eerder is.

Als u niet aan het ontmoeten Sectie 1031 termijnen, zal de belasting-uitgestelde uitwisseling mislukken, en je zal moeten eventuele belastingen die voortvloeien uit de verkoop van de verlaten woning te betalen. De IRS kan een verlenging toe te staan in slechts één geval: als de transactie afsluiting wordt vertraagd door een Amerikaanse federale overheid aangewezen ramp, zoals een orkaan of aardbeving.

Sectie 1031 Exchanges hebben drie specifieke en starre regels die het aantal eigenschappen die u kunnen identificeren voor de uitwisseling beperken. U moet voldoen aan de eisen van ten minste één van deze drie regels:
1. De drie-pand regel: U kunt maximaal te identificeren drie potentiële vervanger eigenschappen, zonder te letten op de waarde
2.. De 200 procent van de waarde regel: U mag een onbeperkt aantal eigenschappen te identificeren, maar de totale waarde niet hoger zijn dan het dubbele van de waarde van de opgegeven woning verhuur 3.. De 95 procent van de marktwaarde regel: U kunt zoveel vervanging eigenschappen te identificeren als je wilt, maar vóór het einde van de periode wisselen, moet u de eigenschappen met een totale marktwaarde van ten minste 95 procent van de totale marktwaarde te verwerven van alle geïdentificeerde eigenschappen. Met andere woorden, als je 20 woningen op $ 1 miljoen per identificeren voor een totale waarde van $ 20 miljoen moet je 19 van die eigenschappen te verwerven op $ 19 miljoen aan de 95 procent eis te voldoen.

ALTIJD eerst overleg een hoog gekwalificeerd onroerende voorheffing PROFESSIONAL !!!
Als de belastingplichtige, moet u voldoen aan de regels, bepalingen en termijnen in de IRS-code, zoals bepaald in artikel 1031. Het is sterk aanbevolen dat u een bevoegde fiscaal advocaat, een registeraccountant, een &ldquo raadplegen; gekwalificeerde tussenpersoon, &"; of een goed gekwalificeerde belastingadviseur die is gespecialiseerd in vastgoed om te bepalen hoe een 1031-uitwisseling moet worden gestructureerd om uw beleggingsdoelstellingen te bereiken met een minimum aan belasting