Hoe Titling Property uw Estate Plan kan beïnvloeden

De talloze opties aangeboden aan huizenkopers wanneer titling vastgoed aanzienlijke belasting, bescherming van activa en estate planning gevolgen. Niet in slagen om deze kwesties te overwegen vaak resulteert in onverwachte belastingen, aansprakelijkheid, kosten, en hoofdpijn. Dit artikel bespreekt een aantal mogelijke valkuilen die moeten worden overwogen bij de aanschaf of opnieuw titling pand.

Eerste Valkuil: Als u van plan bent voor probate

De manier waarop huizenkopers titel vastgoed bepaalt of een probate zal optreden. Je zou kunnen vragen, wat is Probate en waarom zou ik bezorgd over het zijn? Als mensen praten over Probate, verwijzen ze naar de rechtbank toezicht beheer van landgoederen. Onder California Probate Code &sekte; &sekte, 10.800 en 10.810, probate vergoedingen voor elk van de advocaat en de persoonlijke vertegenwoordiger zijn 4 procent op de eerste $ 100.000, 3 procent op de volgende $ 100.000, 2 procent op de volgende $ 800.000, en ga zo maar door. Deze kosten worden berekend op basis van het bruto (niet de netto) waarde van het landgoed.

Bijvoorbeeld, laten we &'; s zeggen dat Jim, die niet getrouwd, sterft het bezitten van een actief, een huis ter waarde $ 1.000.000 met een hypotheek van $ 500.000. Jim &'; s huis is de titel op zijn naam staan. Jim &'; s wil verlaat het huis om zijn drie kinderen, waarvan er één wordt genoemd als persoonlijke vertegenwoordiger. De probate kosten hier zou als volgt zijn: $ 23.000 aan Jim &'; s advocaat (plus eventuele “ buitengewone kosten &";) en $ 23,000 aan de persoonlijke vertegenwoordiger (als hij /zij beslist om een ​​vergoeding te nemen). De minimumvergoeding voor deze successie is $ 23.000, maar kan het gemakkelijk oplopen tot $ 46.000 of meer. Zoals hierboven vermeld, worden deze kosten berekend zonder rekening te houden met de $ 500.000 hypotheek, omdat de kosten worden op het bruto (niet de netto) waarde van het landgoed. Zoals u kunt zien, Jim &'; s doet goed genoeg liquide middelen hebben om de kosten van de nalatenschappen te dekken!

Hoe kan Jim vermijden probate kosten? Eerst, kon hij een herroepbaar vertrouwen te vestigen en de overdracht van de woning aan zichzelf als curator. In dat geval zouden de activa niet door een probate procedure door te geven, omdat het rechtstreeks door een opvolger trustee zou worden overgedragen. Echter, Jim moet ervoor zorgen dat zijn vertrouwen is volledig “ gefinancierd &"; op het moment van zijn dood. Anders zou een probate nog steeds nodig zijn. Vaak vertrouwen documenten lijken geldig zijn op hun gezicht, maar de onderliggende activa niet zijn gefinancierd om het vertrouwen. Jim moet een advocaat &' te zoeken; s raad om ervoor te zorgen dat zijn vertrouwen wordt gefinancierd en blijft op die manier.

Wat als Jim vaststelt nooit een herroepbaar vertrouwen? Kon hij krijgen door met de gezamenlijke pacht? Als Jim getrouwd waren, kon hij probate bij de dood van de eerste echtgenoot te vermijden door het bezit van zijn onroerend goed als gezamenlijke huurovereenkomst met zijn echtgenote. Joint tenancy betekent dat twee (of meer) mensen eigen onroerend goed in gelijke delen. Bij de dood van een van beide persoon, het gehele belang gaat automatisch naar de resterende eigenaar en nalatenschappen wordt vermeden. Natuurlijk, over de dood van Jim &'; s echtgenoot, de vastgoed zou nog steeds onderworpen aan nalatenschappen. Daarnaast titelopdruk woning in gezamenlijke huur zonder rekening te houden of het goed is gescheiden of gemeenschap kan leiden tot onbedoelde fiscale gevolgen (zie hieronder). Ook Jim zou kunnen profiteren van een aantal goed belasting planning, die beter kunnen worden gefaciliteerd bij de planning met trusts. Uiteindelijk is eigendom van de woning in een gefinancierd herroepbaar vertrouwen terwijl het geven van volledige aandacht aan de vastgoed &'; s gemeenschap van goederen status en landgoed fiscale kwesties zullen Jim de beste bescherming te geven.

Tweede Valkuil: een advertentie Kind op de akte

Wat als Jim eigenaar van zijn woning samen met een van zijn kinderen? Het idee van de notering van een kind op een daad als een gezamenlijke huurder appelleert vaak aan de ouders. Deze aanpak lijkt een eenvoudige, goedkope manier om de overdracht van eigendom bij overlijden bieden, probate vermijden, en misschien zelfs te voorkomen belastingen. Echter, het toevoegen van een kind naar de titel van uw huis kan leiden tot desastreuze gevolgen, zowel tijdens het leven en de dood. Aan het eind van de dag, het is zelden aan te raden om deze &ldquo nemen; snelkoppeling &";

Ten eerste, het bezitten van een huis in gezamenlijke pacht loopt de ouder om de aansprakelijkheid voor het kind &'; s acties. Bijvoorbeeld, het kind &'; s kunnen gokken gewoonte of verslaving de vastgoedsector in gevaar brengen. Of, zeggen dat het kind is betrokken bij een auto-ongeluk. In een dergelijk geval kan de rechter een uitspraak pandrecht op het kind &' plaats; s interesse in het pand. Dit geldt ongeacht of de ouder &'; s enige bedoeling was om een ​​overdracht van onroerend goed bij de dood te vergemakkelijken.

Ten tweede, het benoemen van een kind op de akte frustreert vaak een ouder &'; s algemene doelstellingen estate planning. Een ouder kan willen dat hun kinderen in een huis te wonen zolang ze zijn jonger dan 18 jaar, of voor het huis worden verkocht en de opbrengst gelijk verdeeld over meerdere kinderen. Als alternatief zou een ouder willen voor een kind om het ouderlijk huis te hebben, maar het andere kind te worden gecompenseerd met een vloeistof of bedrijfsmiddelen. Een testament of trust kan bepalen hoe eigendom moet worden verdeeld, of machtigen van een trustee met discretie om deze goederen te verdelen. Als ouders vaak vergeten, maar een gezamenlijke huurovereenkomst belang gaat buiten de voorwaarden van een &'; s zal of vertrouwen. Terwijl een bereidheid kan duidelijk voor gelijke verdeling, maakt niet uit wat het gemeenschappelijk belang betreft. Als gevolg daarvan kan een kind een erfenis boost te krijgen, terwijl een ander kan de wind met een kleiner aandeel in de nalatenschap.

Ten derde, en misschien wel het belangrijkste, een kind &' toe te voegen; s naam aan een woning kan leiden tot rampzalige gift en landgoed fiscale gevolgen. Als het kind een gelijke hoeveelheid geld niet heeft bijgedragen als ouder bij de aankoop van een huis, kan de ouder aansprakelijk worden gesteld voor een schenkingsrecht in het jaar het huis werd gekocht of overgedragen. Later, na de ouder overlijdt, de volledige waarde van de woning zal worden opgenomen in die ouder &'; s goed voor landgoed fiscale doeleinden, tenzij kan worden vastgesteld dat het kind heeft bijgedragen aan de aankoop. In het licht van zowel de gave en landgoed fiscale gevolgen van het houden van onroerend goed met een kind, het is zelden het raadzaam om deze aanpak voort te zetten!

Derde Valkuil: Het niet overwegen Grondslag Step up

De manier waarop huizenkopers titel eigendom van invloed op de basis “ step-up &";. Wat doet “ step-up &"; in basis betekenen en hoe werkt het voor mij? In het algemeen, als woning wordt verkocht, worden meerwaarden geboekt op het verschil tussen de basis (de aankoopprijs) en de verkoopprijs. Bij de dood, maar de basis van een belang passerende testament of vertrouwen op een overlevende echtgenoot “ stapt &"; de waarde op de datum van overlijden. Als gevolg daarvan, de verkoop van onroerend goed na een volledige basis step-up resulteert vaak in aanzienlijke meerwaarden fiscale besparingen.

Echter, gehuwden kan slechts een gedeeltelijke basis “ step-up, &"; beperkt tot de helft van een gewaardeerde eigenschap bij de dood van de eerste echtgenoot om te sterven, als het pand niet wordt gehouden als gemeenschap van goederen. Daarentegen zullen beide helften van een actief gehouden als gemeenschap van goederen een volledige stap-up op de langstlevende echtgenoot &' ontvangen; s dood. In het algemeen, dus gemeenschap van goederen is meestal de beste vorm van eigendom als eigenschap heeft een lage basis, of zal waarschijnlijk waarderen in de toekomst. Een advocaat kan echtparen te helpen bij het bepalen of eigendom is gemeenschap of gescheiden.

Voordat u de titel bedrijf, bedenk dan dat tal van andere factoren, die niet allemaal worden besproken in dit artikel, moet ook worden overwogen. Deze factoren omvatten: of de woning is gedaald in waarde, dat een gedeeltelijke step-down in de basis zou te wensen over; of meer geavanceerde strategieën, zoals bypass trusts zou titling eigendom als huur gemeen rechtvaardigen; of dat het pand zal worden gehouden in een herroepbaar vertrouwen. Dit heeft niet eens de familie wet kwesties betrokken te raken, of een deel van de meer genuanceerde regels bescherming van activa. Omdat er zoveel factoren betrokken zijn bij titelformaat pand, is het raadzaam voor particulieren in Californië om te overleggen met een advocaat over hoe eigendom moet worden gehouden, terwijl rekening houdend met de doelstellingen van (a) de basis “ step-up &"; voor Californië en de federale inkomstenbelasting; (b) probate vermijden voor het gehele overgedragen belang; (c) de echtelijke aftrek voor goed fiscale doeleinden; (d) bescherming van activa en (e) het minimaliseren van aansprakelijkheid.

Neem gerust contact op met ons kantoor op (650) 329-9500 als u meer informatie wenst.

IRS CIRCULAIRE 230 BEKENDMAKING: Om te voldoen aan de eisen opgelegd door de IRS te waarborgen, informeren wij u dat een Amerikaanse fiscaal advies in deze communicatie (inclusief eventuele bijlagen) is niet bedoeld of geschreven om te worden gebruikt, en kan niet gebruikt, met het oog op (i) het vermijden van sancties uit hoofde van de Internal Revenue Code of (ii) de promotie, marketing of het aanbevelen aan een andere partij een transactie of kwestie hierin gericht

General Disclosure:. Dit artikel is bedoeld om te voorzien algemene informatie over de zakelijke entiteit selectie en mag niet worden ingeroepen als een vervanging voor juridisch advies van een gekwalificeerde advocaat
.