Lopen de nummers voor het kopen van een vastgoedbelegging

Mensen praten over het uitvoeren van de nummers voor het kopen van een vastgoedbelegging, maar wat zijn de nummers en hoe krijg je de juiste cijfers? Het uitvoeren van de verkeerde cijfers kan het verschil van het maken van $ 500 of het verliezen van $ 1000 per maand te maken. In dit artikel zullen we gaan door de kosten en factoren te overwegen om uw investeringen een succes te maken.

HUURINKOMSTEN

Huuropbrengsten is niet zo straight-forward als het lijkt. Soms woningen worden verhuurd en soms eigenschappen zijn over-verhuurd, dus zorg ervoor om uit te vinden de markthuren wanneer u een woning te overwegen. Toen we onze eerste fourplex gekocht, hebben we gekeken naar vergelijkbare huurovereenkomsten en realiseerde onze huurprijzen te hoog waren, dus in plaats van de veronderstelling dat we zouden blijven ontvangen $ 3600 van de huurinkomsten, moesten we realistisch zijn en veronderstellen het was meer als 3200 $.

hypotheekrente

Een enorme kosten hypotheekrente. Je moet zeker uitzoeken van de details van uw lening opties en een idee krijgen van de huidige tarieven voor het uitvoeren van de nummers. Het zou kunnen maken of breken een deal. Als u krijgt een duplex of een huis, de leningen zijn over het algemeen vergelijkbaar met andere woningkrediet programma. Triplexes en fourplexes neiging om hogere tarieven te hebben, en commercieel is een heel ander balspel. Een ding om te overwegen is om meer neer te zetten, want hoe meer je naar beneden, hoe minder je lening zal zijn, wat betekent dat er minder maandelijkse rente te betalen. Een andere overweging is de aard van de lening. We meestal raden voor mensen om een ​​vaste rente hypotheek te krijgen deze dagen omdat de huidige ARM (verstelbare tarief hypotheek) tarieven zijn niet zo veel lager dan vaste tarieven.

Kortom, gewoon opgeleid over de lening opties en voer de nummers met hen. Oh, en ook niet gewoon advies van de ene hypotheek persoon. De beste manier om te krijgen opgeleid is om een ​​verscheidenheid van de hypotheek makelaars en banken om de beste oplossing te vinden om te praten; niet alle leningen plaatsen hebben dezelfde programma's.

BELASTINGEN

Mensen gebruiken vaak de belastingen van het jaar wanneer ze kocht het pand, ervan uitgaande dat de belastingen zal hetzelfde blijven. Belastingen veranderen elk jaar. Belastingen kan drastisch na een aankoop te gaan. Bijvoorbeeld een eigen woning heeft meestal belastingvoordelen, dus tenzij je van plan om de eigenaar te bezetten, uw belastingen zullen omhoog gaan.

Ook de provincie evaluatie die uw belastingen zijn gebaseerd op kon na uw aankoop gaan. Bijvoorbeeld, als u een woning voor 100.000, maar de fiscale beoordeling van vorig jaar was voor 50.000 kopen, reken er niet op dat de resterende 50.000. In feite heb ik gevallen waarin een jaar na een pand werd gekocht van de fiscale assessor verhoogde de taxatiewaarde van de aankoopprijs gezien. De veiligste benadering is om te kijken naar het belastingtarief en de aankoopprijs aan uw toekomstige belastingen te bepalen.

VACATURE COST

Om een ​​of andere reden dat mensen de neiging om te vergeten rekening te houden met leegstand. Zelfs als we kijken om te investeren in een wenselijke verhuur gebied, het is het beste om altijd rekening te houden met ten minste een 8-10% leegstand. Doe wat onderzoek, kijk naar uw markt en statistieken over de gemiddelde leegstand vinden.

mutatiegraad COST

Wij hebben persoonlijk vond de grootste verrassing op de rekening van huurder omzet zijn. Dit omvat reclame voor een nieuwe huurder, schoonmaak, schilderwerk, vervangen van tapijt, enz. Als u verwacht hoge mutatiegraad, net naast een campus hebben, verwachten dat dit een aanzienlijke kosten.

verzekeringskosten

Verzekeringen op vastgoedbeleggingen zijn doorgaans hoger dan koopwoningen, eengezinswoningen eigenschappen. Zo krijg je een verzekering offerte op het terrein in plaats van te baseren uw verwachte verzekering af van de verzekering factuur voor uw huis. Je moet ook aansprakelijkheidsverzekering die kan duur zijn kopen.

ONDERHOUDSKOSTEN

Dit is verreweg de meest moeilijke getal te schatten. Het hangt af van het terrein, of u een aantal van de problemen zelf op te lossen of te huren hulp van buitenaf, en willekeurige geluk. Dus we kunnen niet geven u een hard en snel nummer, maar we kunnen kijken naar verschillende factoren rekening te houden.

** Property Type - Wanneer u evalueren verschillende eigenschappen onthouden om rekening te houden met de aard van de woning. Als het bakstenen hoeft u niet te schilderen of zorgen over hout wortel. Decks nodig voortdurend onderhoud. Een pand met houten of betonnen vloeren zal het makkelijker schoon te maken en hoeft niet te worden vervangen wanneer een huurder verhuist uit. Net denken over de aspecten van het pand en de onderhoudskosten.

** Grootte - Een kleinere woning is makkelijker te onderhouden dan een grotere woning. Bijvoorbeeld, zeggen dat er twee te koop voor 200.000 en hebben elk een gecombineerde huur van 2000. Een pand met 2 eenheden en een totaal van 1000 vierkante voet wordt goedkoper te onderhouden dan een woning met 6 eenheden en 3000 vierkante voet. De grotere woning zal duurder om te behouden wanneer u het vervangen van de grotere dak, het schilderen van de binnenmuren, enz. Ook, meer eenheden betekenen dat er meer geld uitgegeven aan reclame, make-duiten, en meer apparaten te repareren.

** Property Locatie - Denk aan je nabijheid van het pand. Als je een woning koopt 30 mijl afstand, in de loop van een jaar kunt u een behoorlijke hoeveelheid gas geld heen en weer rijden.

** Uw persoonlijke stijl van leidinggeven - Hoe vaak zal je het onderhoud werk zelf vs inhuren helpen? Bijvoorbeeld, wanneer een toestel moet schilderij krijgt u de kamers schilderen of huren van een schilder? Het inhuren van professionals is zeker duurder, maar je moet realistisch zijn over hoeveel u persoonlijk zal doen, vooral als u op zoek bent naar een veel eenheden.

energiekosten

Zorg ervoor dat u wat de huurders betalen en wat de eigenaar betaalt te controleren. Dit is inclusief alle nutsvoorzieningen en gazon onderhoud. Daarnaast kunnen er eigenaar uitgaven zoals parkeerplaats verlichting en vuilnisbak service.

beheerskosten vastgoed

Als je gaat naar een property management bedrijf inhuren, zeker hun tarieven te krijgen. We kiezen persoonlijk eigenschappen die we zelf kunnen beheren.

het optellen van de nummers

We schreven een vastgoedbelegging rekenmachine die zich hier Investment vastgoed rekenmachine. Als je eenmaal alle nummers optellen, vaak vindt u de woning heeft 0 cashflow of zelfs negatieve kasstroom. Dit betekent niet noodzakelijkerwijs dat je moet het pand niet te kopen. Er zijn positieve fiscale voordelen voor huurwoningen en afhankelijk van uw situatie, een pand met technisch 0 kasstroom kon nog meer geld in je zak als gevolg van fiscale voordelen. Ook als u denkt dat het goed is gaan waarderen in de toekomst, een nul of negatieve kasstroom eigenschap kan nog steeds aantrekkelijk.

Het punt hier is dat als je het kopen van een woning met nul of negatieve cash flow, het is best om vooraf in plaats van te weten nadat de woning is gekocht
.